Pešanje gospodarske rasti vpliva tudi na trg nepremičnin, še vedno pa je dogajanje na njem zelo živahno.
Po podatkih Statističnega urada so se v tretjem četrtletju lani prodajale predvsem rabljene nepremičnine. Lastnika je zamenjalo 3.299 stanovanj in 1.222 družinskih hiš, novogradenj pa je bilo prodanih le 70. Skupna vrednost prodaj novih stanovanjskih nepremičnin je znašala 10 milijonov evrov. Pričakovati je rahel padec cen, ki pa ne bo hiter, temveč postopen, odvisen pa bo tudi od gospodarskih razmer.
»Rast cen stanovanjskih nepremičnin je bila v zadnjih letih velika, v letu 2019 pa se je z ohlajanjem gospodarske rasti začela umirjati,« v najnovejšem poročilu o finančni stabilnosti ugotavljajo na Banki Slovenije. Podobno ugotavljajo na statističnem uradu: cene novih stanovanj so v obdobju od julija do septembra 2019 padle, pri novih hišah pa so višje za dva odstotka. Cene rabljenih stanovanjskih nepremičnin so se v celotni Sloveniji v 3. četrtletju 2019 v primerjavi s prejšnjim četrtletjem v povprečju zvišale za 3,1 odstotka; cene rabljenih stanovanj za 1,6 odstotka, cene rabljenih družinskih hiš pa za šest odstotkov.
Analitiki pravijo tudi, da se je dogajanje na našem trgu nepremičnin, z nekaj izjemami, precej umirilo. Vsaj v primerjavi z analizo družbe Knight Frank, ki je marca lani zapisala, da so cene slovenskih stanovanjskih nepremičnin v letu 2018 zrasle najbolj na svetu. Pa ne le v Ljubljani, ki velja za najbolj likviden trg, tudi v drugih mestih po Sloveniji.
»Rabljene nepremičnine se prodajajo, cene pa so precej zrasle,« pravi Jernej Banfi, nepremičninski agent pri agenciji Century 21. »V Mariboru je v povprečju za kvadratni meter nove nepremičnine treba odšteti od 1.700 evrov ali več. Na najemniškem trgu pa je več povpraševanja kot ponudbe,« pravi Banfi. To je še posebej pereče v prestolnici, kjer se odda domala vse, medtem ko drugje stanovanj v izredno slabem stanju ne morejo oddati.
Rast cen stanovanjskih nepremičnin je bila v zadnjih letih velika, v letu 2019 pa se je z ohlajanjem gospodarske rasti začela umirjati.
Nakup da, ampak v Mariboru
Je čas za nakup ali prodajo nepremičnin? Jernej Banfi meni, da je čas za nakup. A ne v Ljubljani: »Če gre za naložbo, se bolj splača kupiti stanovanje v Mariboru.« Zakaj? »Ker v je v Mariboru kvadratni meter rabljenega stanovanja veliko cenejši kot v Ljubljani, kjer je treba odšteti več kot tri tisočake ali več. Najemnine pa so med mestoma podobne – dvosobna stanovanja se v Mariboru oddajo od 350 do 450 evrov, v Ljubljani pa okoli 600 do 700. Ampak dvosobno stanovanje je v Mariboru mogoče kupiti za 80.000 evrov, v Ljubljani pa za 160.000,« odvrne na vprašanje.
Opaža tudi, da se danes prodajajo tudi poslovne nepremičnine, kar v preteklosti ni bil trend. »Prodati pisarne ali poslovni objekt je bilo nekoč domala znanstvena fantastika, zdaj pa povpraševanje po tem raste.«
Nova stanovanja v Ljubljani in Mariboru
Kakšne so napovedi za leto 2020? Jernej Banfi napovedim ni kaj prida naklonjen: »Napovedi so vedno vezane na večje gospodarske panoge, in kar se dogaja v teh, vpliva na nepremičninski trg. To se na nepremičninskem trgu posledično kaže z zamikom. Vendar na trg prihaja letos veliko število novih stanovanj,« kar bo po mnenju Banfija vplivalo na znižanje cen rabljenih stanovanj. »Ljudje se bodo raje odločali za novo nepremičnino, pa četudi bodo zanjo odšteli več, še posebej v Ljubljani, kjer naj bi bilo v roku enega leta na trgu več kot 1.000 stanovanj,« pravi Banfi in dodaja, da bo tudi v Mariboru na voljo zajetno število novih stanovanj. Pojasnjuje, da pri tem ljudje sledijo logiki, da bodo, četudi kupijo stanovanje za 3.000 evrov po kvadratnem metru, čez deset let na boljšem, ker je novo in lahko v desetih letih v primerjavi z vlaganji v staro stanovanje in vlaganji v obratovalne stroške dejansko prihranijo. »To bo razburkalo trg rabljenih nepremičnin,« meni Banfi.
Kakovostnih poslovnih nepremičnin ni veliko na voljo.
Premalo poslovnih nepremičnin
Manj rožnato pa je na področju poslovnih nepremičnin, ki jih v času gospodarske rasti – ko se podjetja širijo – dejansko primanjkuje oziroma, kot pravi Jernej Banfi, »na voljo ni veliko kakovostnih poslovnih nepremičnin«, tiste, ki so bile, pa so do danes že prodane ali pa oddane. »Danes so podjetja prisiljena iti v pisarne, ki leta niso bile oddane, ali pa jih tedaj ne bi niti pogledali. Ne le v mestih, ampak tudi izven mest,« še pravi.
Velika cenovna nihanja
Banka Slovenije je v lanskem decembrskem poročilu o Finančni stabilnosti napovedala umirjeno rast cen nepremičnin: »Visoka rast cen stanovanjskih nepremičnin v preteklih dveh letih se je sočasno z ohlajanjem gospodarstva v prvem polletju 2019 umirila. Oživitev nepremičninskega trga je vrh dosegla v letih 2017 in 2018, ko je bila rast cen nepremičnin 10 odstotkov oziroma 9,1 odstotka, v drugem četrtletju lani pa je rast cen medletno upadla na 5,8 odstotka.«
Čeprav so se cene novih stanovanjskih nepremičnin medletno znižale za 13,5 odstotka, so zaradi pomanjkanja in majhnega števila prodaj prisotna velika cenovna nihanja. »Vendar, rast cen rabljenih stanovanjskih nepremičnin postopno upada,« ocenjujejo pri Banki Slovenije. V drugem četrtletju 2019 so bile cene stanovanjskih nepremičnin nominalno na podobni ravni kot v letu 2008, realno pa za cenovnim vrhom ostajajo nižje za 11,5 odstotka. »Gibanje cen stanovanjskih nepremičnin je bilo v preteklih letih močno odvisno od gibanja gospodarske rasti, pri čemer lahko ob ohlajanju gospodarske rasti pričakujemo tudi ohlajanje na trgu nepremičnin. Rast cen stanovanjskih nepremičnin v Sloveniji se vse bolj približuje povprečju evroobmočja,« je med drugim razbrati iz poročila.
Po podatkih statističnega urada so se rabljena stanovanja v Ljubljani v 3. četrtletju 2019 glede na prejšnje četrtletje podražila za 2,3 odstotka, doslej pa so se cene rabljenih stanovanj v Ljubljani glede na povprečne cene v letu 2015 zvišale že za 39,7 odstotka.
Na trg prihaja veliko število novih stanovanj, kar bo vplivalo na znižanje cen rabljenih.
Najemni trg je postal tržna priložnost
V prihodnje lahko pričakujemo nadaljnjo rast cen nepremičnin ob sicer bolj umirjenih stopnjah, kar se bo predvidoma odrazilo tudi v umirjanju rasti najemnin, kar pa lahko poveča tveganje za investitorje. »Od leta 2015 so poleg cen nepremičnin naraščale tudi najemnine, kar je še dodatno spodbudilo investitorje k nakupu nepremičnin z namenom oddaje. Z rastjo turizma in vse večjo možnostjo oddajanja nepremičnin prek spletnih portalov je tudi najemni trg postal priložnost za dodatni dohodek, in sicer predvsem v Ljubljani, kjer se je povprečna mesečna najemnina dvosobnega stanovanja povečala s 690 evrov v letu 2014 na 920 evrov v letu 2018. Razmerje med ceno in najemnino se je v prvem polletju 2019 prvič od začetka rasti nepremičninskega trga znižalo, kar pomeni, da so se cene nepremičnin povečale manj kot najemnine.«
V Banki Slovenije sicer opažajo, da je, z izjemo Ljubljane, najemniški trg po Sloveniji slabše razvit predvsem zaradi pomanjkanja ustreznih najemniških stanovanj in tudi zaradi zakonskih ureditev iz preteklosti, ki so prispevale k visokemu lastniškemu deležu stanovanj in nagnjenosti slovenskih gospodinjstev k lastništvu.
